Какво трябва да знаем за ипотечния кредит?

13. November 2018

Покупката на жилище за много хора е едно от важните събития в живота, и тъй като малцина разполагат с цялата сума за такава сделка, на помощ идват банките, които могат да финансират тази покупка чрез отпускането на ипотечен кредит.

Ипотечният кредит е дългосрочен договор, обикновено за голяма сума пари и затова е необходимо добре да проучим условията, които предлагат банките на пазара. За целта не е нужна да ходим до всяка банка и да правим запитвания за условията за ипотечно кредитиране, тъй като на пазара оперират така наречените кредитни посредници, които могат да ни консултират за всеки един аспект от процеса по вземане на кредит, и то напълно безплатно. Важно е да се отбележи, че дейността на кредитните посредници е регламентирана и пълния списък с тези фирми може да бъде намерен на страницата на БНБ.

В тази статия ще ви запознаем с основните стъпки и правила, които всеки трябва да знае, преди да пристъпи към взимането на ипотечен кредит.

Кандидатстване за ипотечен кредит

Кандидатстването за ипотечен кредит започва с подаването на т. нар. искане за кредит. От ключово значение е първо да получим одобрение на това искане от банката, в която сме го заявили, и едва тогава да пристъпим към подписване на предварителен договор за покупка на имот и плащане на капаро.

Банките използват специален образец за доказване на доходите на кредитополучателя, от което се определя максималната сума, за която клиентът може да бъде финансиран. Трябва да се има и предвид, че банките обикновено финансират около 80% от цената на имота, въпреки че тези проценти може малко да варират при различните финансови институции. Останалите приблизително 20% трябва да предоставим с лично самоучастие, като в момента дори някои банки са склонни да отпуснат потребителски кредит, за да покрият тази сума.

Друг важен момент при решението за взимане на ипотечен кредит е неписаното правило месечните вноски по погасяването да не надвишават 30% от месечните ни доходи. Добре е да имаме и заделен финансов буфер, който да покрива поне 3 месечни вноски, с което да си подсигурим спокойствие в случай на непредвидени събития в живота ни.

Месечни вноски по ипотечен кредит

Когато дадена банка се съгласи да ни отпусне кредит за покупката на жилище, сумата която получаваме, се нарича главница. Върху главницата се начислява лихвен процент, който обикновено се състои от фиксирана и плаваща част. Тук е важно да се знае, че макар в момента лихвените проценти по този вид заеми да са на рекордно ниски нива, тенденцията за бъдещето е по-скоро те да се увеличават.

Месечните вноски, които изплащаме на банката, са обикновено с равен размер. Те се състоят както от част от главницата, така и от лихвата, която се начислява върху главницата.

Съществуват и много други разходи, съпровождащи отпускането на ипотечен кредит. Банките изчисляват т. нар. годишен процент на разходите (ГПР). В идеалния случай банката би следвало да калкулира както лихвения процент по заема, така и всички прилежащи банкови такси, с цел по-лесно сравнение на реалната цена на кредита между различните банкови институции. Някои банки обаче използват некоректни практики и не калкулират част от разходите при изчисление на ГПР, което означава, че отговорността да се запознаем добре с тези условия е изцяло наша.

Такси по ипотечен кредит

Има няколко основни банкови такси, които вървят ръка за ръка с ипотечния кредит.

Те са както следва:

Банкови такси

  • Такса за отпускане на кредит – варира от 0 лв. до 0.3% от стойността на кредита;
  • Такса за разплащателна сметка – най-често е пакет с онлайн и мобилно банкиране и варира от 2лв./м. до 7.95 лв./м.;
  • Такса за поддържане на кредитна карта – най-често е задължителен продукт към ипотечен кредит, като може да достигне до 40 лв./година .

Небанкови такси

  • Такса за оценка на имота, който ще служи за обезпечение – варира от 120 лв. до 150 лв. за апартамент и около 200 лв. или повече за къща;
  • Нотариална такса при покупко-продажба – може да се провери с наличните онлайн калкулатори и е процент от продажната цена, на която се изповядва сделката;
  • Такса за учредяване на ипотека в полза на банката – представлява процент от размера на кредита;
  • Заличаване на ипотеката – заплаща се, ако се рефинансира кредит от една в друга банка.
  • Разходи за застраховка на имота, която е задължителна при всички ипотечни договори;
  • Разходи за застраховка живот, която към този момент не е задължителна при повечето банки.
Предсрочно погасяване на ипотечен кредит

Когато вече сме установили договорни отношения за отпускането на ипотечен кредит с някоя банка, можем да се озовем в ситуация, в която бихме искали да погасим заема предсрочно. Примери за това са рефинансиране със заем от друга банка, на по-добри условия, или погасяване на задължението чрез сума пари, която ще ни позволи изплащането на целия кредит или немалка част от него. Предсрочното погасяване обаче може да е обвързано с допълнителни разходи за нас.

В рамките на първите 12 месеца за всяко предсрочно погасяване, било то частично или за цялата остатъчна сума, се дължи до 1% такса от погасената сума.

След първите 12 месеца от договора няма такса, освен ако банката не е посочила, че лихвата е фиксирана за определен период от време (по-дълъг от една година). В този случай, ако клиентът иска да погаси заема предсрочно, но в рамките на периода на фиксирана лихва, банката има право да начисли такса до 1% от предсрочно погасената сума. Това правило важи, ако до края на договора има повече от една година.

Ако оставащият период на договора за кредит е по-малък от една година, обезщетението на кредитора не може да е по-голямо от 0.5% от сумата на предсрочно погасения кредит.

Не на последно място, при рефинансиране на ипотека трябва да знаем какъв е остатъкът от главницата по кредита, който изплащаме в момента, защото това ще бъде сумата, за която ще изтеглим заем с цел предсрочното погасяване на текущия кредит.

Прочетете повече: 5 ефективни начина за спестяване на пари


Wealth Effect Management е независим финансов консултант с доказан опит в управлението на лични финанси. Нашите експерти предоставят персонализирани решения за подобряване на цялостното финансово състояние на клиентите ни. Постигаме това благодарение на дългогодишното си партньорство с едни от най-големите банки, застрахователни компании, инвестиционни и пенсионни фондове на българския пазар. Нашите консултации са изцяло безплатни за клиента, а мисията ни е да повишим финансовата култура на българските граждани и да им помогнем да управляват по-ефективно парите си. 

ОПТИМИЗИРАЙТЕ ЛИЧНИТЕ СИ ФИНАНСИ

Искате да управлявате ефективно парите си, но не сте сигурни как? Светът на финансите е сложен, но не и необясним. Заявете своята безплатна консултация сега и получете отговорите от нашите експерти.

×

Свържи се с нас

×
×